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北京二手房交易“连环单”面临违约风险

2017-04-02       浏览次数:425

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突如其来的楼市调控新政完全打乱了购房人的阵脚,许多正在二手房交易过程中的购房者欲哭无泪:无形中首付增加了近百万元甚至百余万元,去哪儿凑钱?如果解约,定金是不是就打水漂儿了?

新政颁布当天网签井喷

北京3月17日出台了“认房又认贷”的楼市限购政策,并进一步提高二套房贷款首付款比例,即普通自住房首付60%,非普通自住房首付80%,同时要求最长贷款年限不超过25年。

由于政策发布后次日即实施,不少购房者抓紧时间抢搭“末班车”。据伟业我爱我家市场研究院统计,3月17日北京全市共完成二手住宅网签1497套,较前一日增加近40%,创下2016年9月30日以来单日网签量的最高记录。3月18日,北京全市共完成二手住宅网签968套,虽然较前一日下降35%,但这天是星期六,而以往周末单日网签量仅100套左右。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者,除了要符合容积率在1.0以上、建筑面积140平方米以内的要求外,目前北京五环内总价468万元以下、五环至六环总价低于374.4万元、六环外总价低于280.8万元的被称为普通住宅。以北京2017年商品房住宅成交套均600万元计算,除了自住型商品房外,大部分新建住宅都要划为非普通住宅。虽然大部分过户的二手房指导价比较低,但是除了公房外,如果想多贷款,那么绝大部分也成为了非普通住宅。

麦田房产调查发现,3月18日和19日这两天成交的购房者主要有三类,一是首次置业的刚需,没有贷款记录;二是全款购房者;三是之前就看好的房子,业主一直咬着价格不松口,现在政策落地,业主愿意尽快签约,就没太在意新政的影响,签约成交了。从一线反馈的情况看,前两种不受政策影响的情况是成交主流。

超30%在途单面临违约

值得关注的是,此次新政对二手市场“连环单”的杀伤力更大。

经过一年的纠结和筛选,张丽(化名)一家终于在2017年2月的最后一天决定换一套北京市朝阳区的二手房,他们换房的主要目的是为了孩子上学。在付了100万元定金后,中介先给他们做房屋核定,约好的网签时间在3月20日。

没想到,3月17日北京发布了限购新政,本着“认房又认贷”精神,张丽必须补交首付款80万元,可是这次换房已耗尽张丽一家及其双方父母的全部存款,他们再也没有办法凑钱了。“我只能违约了,不知道100万元的定金能否要回来。”张丽忧心忡忡地说。

此时,着急上火的不仅张丽一家,把房子卖给张丽的业主本已在朝阳区东坝预订了一套联排别墅,一心等着拿到张丽支付的买房款后去买别墅,现在他也抓了瞎。

张大伟给记者算了一下,北京目前已签约但没有通过网签的单子(俗称“在途单”),新房大约有1万套,二手房大约有3万套。剔除全款交易、有能力增加首付款的,估计起码有1万套房子存在违约风险,占比在30%以上。特别是购买二手房的连环单,并非你有能力增加首付款就行,只要换房链条上有一户失落,大家就不得不一起违约。

对于受影响的在途单,麦田房产经过紧急沟通后发现,有半数都能达成一致,短期达不成一致的往往属于换房情况,即购买自己房产的买家也受到了政策影响,所以需要先明确前一笔交易,才能明确自己的履约情况。

麦田房产法务部人士告诉记者,如确实因新政影响,首付增加而不具备房屋购买能力的,则买受人有权解除合同。根据最高人民法院颁发的《2011年全国民事审判工作会议纪要》,这种情况属于正常解约,无需承担违约责任。

二手房带看量大降

面对北京历史上“最严限购”政策,最敏感的二手房市场应声而落。新政颁布后,二手房的带看量、新增客源量都出现同步下降,市场以非常明显的状态进入观望期。

据统计数据分析,北京二手房购房者人群中,卖一买一的换房比例高达44%。麦田房产相关人士对记者表示,新政后很多换房群体都面临首套变二套,其首付款比例和贷款利率都会上涨,而这一变化对购房人资金实力的要求明显提高,这会使部分购房者暂缓换房或买二套房的计划。

链家网数据显示,新政实施后的首个周末(3月18日至19日)的带看量为37339人次和35133人次;而此前的一个周末(3月11日至12日)的带看量分别为56256人次和49870人次。二者相比,新政后首个周末的带看量环比分别下降了近40%和30%。如果把时间拉长到1个月 (2月20日至3月20日),则下降的幅度还要更大,前3个周末的日带看量都达到了5万—6万人次,其中最多的一天是3月4日,带看人次达到61063。

除了带看量下降外,影响二手房市场的另一个重要数据“新增客源”的数量也大大减少。在2月20日至3月20日一个月里,前3个周末的日新增客源数都在1.1万—1.2万人;而在3月18日至19日两天,每天的新增客源量只有9000人左右,新增房源也从周末的日增 1800—1900套下降到1500多套。

从成交量来看,3月18日,我爱我家北京二手住宅新增交易量环比前一日减少23%,与3月11日的新增交易量相比,大幅回落48%。

业内人士认为,二手房市场的带看量、新增客源、成交量同步大幅下降,说明信贷收紧对楼市降温的效果十分明显,此前市场过热的情况有望得到抑制。

此前链家发布的数据显示,“317新政”出台前,北京二手房市场升温速度较快,截至今年3月第二周(3月6日至12日),二手房的成交量达4849套,环比增长9.3%,已接近2016年最高的单周成交量;成交均价则达到67621元/平方米,环比上涨2%,较2016年“930政策”出台时的均价上涨了29%。

据麦田房产观察,从个案来看,出现了二手房业主降价的现象,比如林肯公园(楼盘资料)的大户型房,之前业主报价860万元,出售意愿低;“317新政”出台的第二天,这位业主直降25万元,早已看妥的购房者直接就签约了。但从整体来看,“317新政”出台后二手房价格并未出现断崖式下跌,说明市场的观望情绪浓厚。



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